Investir dans la pierre rapporte et l’immobilier demeure l’élément d’actif le plus important dans le patrimoine de l’individu. C’est pour cette raison que les sénégalais de la diaspora nourrissent tous et toujours le rêve de s’acheter une maison au bercail ou de construire.

Mais la réalisation de ce rêve est souvent source de problèmes car ils ignorent les précautions d’ordre juridique, financier et technique à prendre pour voir leur projet aboutir.

Pour aider nos compatriotes de la diaspora, nous avons enquêté afin de vous présenter une liste non exhaustive mais qui fournit quelques conseils d’ordre pratique pour faciliter l’investissement immobilier au Sénégal.

But du projet : Habitation, investissement locatif ou réalisation et vente

Le but final de votre projet demeure un élément déterminant dans les précautions à prendre et servira de trame à notre analyse.

1°) Habitation personnelle :

Lorsque l’individu cherche un bien immobilier tout simplement pour se loger, nous lui conseillerons de s’attacher les services d’un notaire ou d’un avocat conseil en droit immobilier avant d’acheter le terrain ou la villa. Le droit foncier sénégalais est constitué à près de 80 % par des terrains du domaine national qui ne sont pas titrés. Acheter un terrain non titré présente un risque car l’acheteur devra d’abord construire un bâtiment avant de demander une régularisation qu’il n’est pas sûr d’obtenir.

La régularisation étant subordonnée à l’investissement immobilier (constructions), il serait périlleux de s’y engager sans avoir une garantie de la part de la Mairie de la zone où la construction de la maison est prévue et de s’assurer qu’aucun projet n’y est envisagé par l’Etat du Sénégal. Il faudra donc avant de construire sur un terrain du domaine national, solliciter une Autorisation d’Occuper le terrain et une Autorisation de Construire.  Ces deux autorisations sont délivrées par le Maire du lieu de situation du terrain.

Toutefois, l’idéal sera d’acheter un terrain titré ou une villa édifiée sur un terrain titré ; les Titres de Propriété légalement reconnus au Sénégal sont principalement le Titre Foncier ou le Bail de 50 ans délivré par l’Etat du Sénégal ; pour vous assurer que le titre est bon, il faudra vous rapprocher de votre notaire ou de votre conseiller juridique.

Une fois l’acquisition faite, s’il s’agit d’un terrain nu, vous devrez recourir à un architecte pour établir les plans et signer un contrat de construction d’une villa individuelle avec votre entrepreneur. Ce contrat vous permettra de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux jusqu’à l’achèvement et  la réception de vos clés. Ce contrat est régi au Sénégal par le Code de la Construction et de l’Habitation.

2°) Investissement locatif :

L’investisseur peut également être amené à réalisé un bâtiment en vue de le mettre en location pour en tirer des revenus.

Dans ce cas de figure, outre les précautions rappelées supra, la personne devra prendre en compte le paiement des impôts au moment de la mise en location.

Il faut savoir que le bien immobilier paie un impôt, qu’il soit loué ou pas. C’est ce qu’on appelle l’impôt foncier. Son taux est de 5 % de la valeur locative annuelle (exemple : loyer 100.000 F par mois x 12 mois = 1.200.000 F x 5 % taux foncier bâti = 60.000 F).

Cet impôt est assimilable à la vignette automobile qui est acquitté par tout propriétaire de véhicule, que le véhicule soit destiné au transport commercial ou au transport individuel.

Ensuite, chaque bien immobilier doit payer une Taxe sur les Ordures Ménagères (TOM) dont le taux est de 3,6 % sur la valeur locative annuelle (exemple : loyer annuel 1.200.000 F x 3,6 % = 43.200 F).

Enfin, il faudra prévoir de payer des impôts sur le montant total des loyers récupérés dans le bâtiment. Si le propriétaire du bâtiment est célibataire sans enfant en charge, il peut être amené à payer jusqu’à 40 % d’impôt sur le montant des loyers collectés.

Pour éviter des surprises, il faudra vous attacher l’assistance d’un conseiller juridique et fiscal ou d’un avocat spécialisé ou d’un notaire.

3°) Réalisation et vente :

L’investissement immobilier peut également prendre la forme d’un projet immobilier destiné à la vente. Dans ce cas, le lieu de situation du terrain devient la clé de voûte de la réussite de votre projet. Il faudra choisir un terrain dans une zone bien desservie par des infrastructures de base (hôpitaux, écoles, services administratifs), proposer un plan architectural avec des éléments d’équipements et des matériaux de construction de bonne qualité, assurer le financement du projet et garantir une durée prévisionnelle des travaux assez courte.

Dès l’entame, il est nécessaire de se faire accompagner par son notaire ou un conseiller juridique en droit immobilier pour connaître le montant de l’impôt sur le bénéfice ou la taxe de plus value immobilière que vous devrez payer aux Impôts afin de pouvoir déterminer votre prix de vente. Sinon vous risquez d’avoir des surprises sur le plan juridique et fiscal. Au plan juridique, si vous construisez un immeuble avec des appartements, lesdits appartements ne pourront être vendus que lorsqu’un Règlement de Copropriété sera établi et déposé au bureau de la Conservation Foncière. Au plan fiscal, la taxe sur les bénéfices communément appelée Taxe de Plus Value Immobilière (TPV) est calculée en fonction du prix d’achat du terrain rajouté au prix des constructions et diminué du prix de vente. Son taux est de 10 % ; Ce calcul reste assez complexe car il est corrigé par des coefficients d’érosion monétaire et d’autres avantages liés aux frais d’acquisition. Pour éviter des erreurs dans le calcul du montant de vos impôts, il faudra dès l’élaboration du business plan de votre projet, de vous faire accompagner par des conseillers en la matière.

En conclusion, ayez toujours à l’esprit que la rentabilité d’un investissement immobilier dépend de l’entretien du bâtiment et des éléments d’équipement (ascenseur, groupe électrogène, reprise des peintures tous les 3 ans au moins).

Au bout de 10 ans, tous les éléments d’équipements (quincaillerie, robinetterie, cuisine, serrures, portes, ascenseur, générateur) doivent être remplacés. A défaut, les loyers vont baisser de moitié et l’immeuble risque de se dégrader totalement.

C’est pour cette raison qu’il est conseillé aux investisseurs de vendre une partie des appartements pour accélérer l’amortissement de l’investissement et assurer le budget de rénovation de l’immeuble au bout de 10 années d’exploitation.